原標題：8月青島樓市“量價穩升”收金87億元

來源：青島日報

原標題：8月青島樓市“量價穩升”收金87億元

來源：青島日報

行業觀察

2025年青島樓市下半場迎來“平穩上升期”。據卓易數據統計，8月青島新房成交5503套，成交建筑面積70.08萬平方米，成交總金額87.38億元，三項核心指標環比7月分別上漲20.02%、17.05%和3.16%；與去年同期相比，成交套數、成交面積分別微漲2.78%、1.56%。其中8月新建住宅成交4454套，環比漲幅達30.2%，成交均價為12714元/平方米，整體市場呈現“量價穩升”的局部回暖特征。

成交區域性明顯

改善型產品增配

從當前青島樓市的區域分布與產品需求來看，“區域集中、需求升級”的特點尤為突出。

卓易數據分析師王玟琳介紹，8月青島新建商品住宅成交高度集中于西海岸、膠州、城陽等區域。從具體數據看，西海岸新區以1291套的成交量居首位，遠超其他區域；膠州市緊隨其后，成交807套；城陽區、即墨區、萊西市分別成交558套、441套、420套；而市北區、平度市、李滄區、嶗山區、市南區等區域成交量相對較少，分別為321套、305套、156套、133套、22套。這一分布既反映出近郊區域的供應優勢，也體現了購房者對“高性價比+發展潛力”區域的偏好。

需求結構上，100—150平方米的改善戶型占比最高，產品“增配”成趨勢。結合青島網上房地產與貝殼研究院的數據，8月青島住宅成交中，100—150平方米面積段成交量最高。

青島房師傅房產咨詢負責人李晨表示，這一數據清晰表明青島樓市已進入“改善主導”新階段：購房者不再滿足于“有房住”，而是更追求居住品質、空間舒適度與社區環境，改善型需求已成為市場核心驅動力。

對應需求變化，產品端也呈現明顯調整：一方面，改善型產品“內卷”品質與創新，會所、高贈送面積等配置逐漸成為標配；另一方面，針對價格敏感的剛需與剛改客戶，房企通過“毛坯交付+控制面積段”降低購房門檻，例如老四方西部部分項目便采用這一策略，以適配剛需群體的購買力。

本土房企表現亮眼

9月多盤即將入市

在市場競爭格局中，青島本土房企已從“跟跑”轉為“領跑”，頭部企業憑借多盤布局與產品優勢占據主導地位，外來房企則需依賴核心項目突圍。

在1—8月青島房企銷售業績榜中，本土房企位列榜首，海信地產以75.70億元簽約金額、32.59萬平方米簽約面積穩居第一，旗下多項目貢獻突出。 其中，海信臻悅簽約12.64億元、海信君璽簽約10.57億元、海信璟悅簽約9.70億元、海信海德山莊簽約8.06億元、海信悅瀾山簽約3.18億元，此外還有海信學府里、海信城、海信君瀾、海信君悅以及海信城項目，銷售金額都超2億元，形成“多盤聯動、多點開花”的態勢。

銀豐地產排名第二，簽約34.09億元，簽約面積6.8萬平方米。業績主要來源于銀豐玖璽城簽約28.59億元、銀豐玖璽臺簽約3.13億元等，銀豐玖璽城三期預計年前也上市，后續增長動力充足。

中國金茂以26.72億元排名第三，業績主要依賴大云谷·嶗山金茂府、金茂中歐國際城等核心項目，且9月底計劃推出世園璞逸世園、高新區中歐金茂錦棠兩個新盤，有望進一步拉動銷售。

此外，青特置業、和達集團、君一控股等青島本土房企也均進入1—8月業績榜前20名，本土企業在青島市場的話語權進一步提升。

單盤表現方面，在1—8月住宅單盤銷售金額榜中，TOP5項目全部位于嶗山區，印證了該區域作為“中高端改善主戰場”的地位。其中，銀豐玖璽城以20.49億元登頂，海信臻悅、越秀青鐵和樾府分別以12.64億元、11.28億元位列第二、第三，三個項目均以大戶型、高品質為核心賣點，精準匹配高端改善需求。

年輕及高端人才流入

改善需求將持續增長

去化周期是衡量房地產市場健康程度的關鍵指標之一。王玟琳介紹，目前青島住宅去化周期為19個月，處于不斷下降趨勢。其中，老四方板塊的去化周期最短，僅為12個月。盡管老四方板塊項目眾多，但地緣客戶基礎深厚，加之靈活的價格策略，整體去化速度較快，誕生了多個流速較快的樓盤。王玟琳表示：“高峰期時，有項目月流速可達七八十套。流速較好的項目包括中海寰宇時代、青島濱海國際中心、保利和頌以及新開盤的國信和悅等。”而部分區域由于去化周期較長，市場壓力較大。

順行房屋（青島）咨詢總經理劉興認為，“基于當前市場狀況和政策導向，青島樓市在未來將呈現出持續分化的發展態勢。”在主城區，土地供應持續收緊，2025 年青島主城區（包括市南、市北、李滄、嶗山）的土地供應同比減少近 40%。同時，高端改善型住房需求在主城區將持續釋放，尤其是120—150平方米面積段的產品，市場關注度和需求將不斷上升。

從需求端來看，青島的剛需端有所收縮，而改善和置換需求增長顯著。同時，部分剛性需求被二手房和配售型保障房所滿足。未來，青島人口結構和城鎮化進程也將對樓市產生深遠影響。劉興表示，隨著年輕人口的流入和高端人才的聚集，改善型需求將繼續保持增長態勢，成為市場的主導力量。這將促使房企在產品研發和定位上更加關注改善型需求，提供更多高品質、多元化的住房產品，以滿足不同層次購房者的需求。

對于剛需購房者，專家建議，雖然房價整體相對穩定，但仍需密切關注市場動態，選擇性價比高、基礎設施完善的房源。切勿僅因價格便宜而選擇偏遠、配套不完善的房屋，要充分考慮房屋的流通性、戶型設計和地理位置等因素。對此，可以多關注新盤的優惠活動，以及二手房市場中的優質房源。改善型購房者則應更加注重房屋的品質、配套和居住環境。在選擇房源時，可優先考慮主城區的優質地段，重點關注 120—150 平方米面積段的改善型產品。

同時，無論是剛需還是改善客戶，都應對開發商的品牌和口碑進行深入了解，選擇信譽良好的開發商，以確保房屋質量和后續服務。可通過查看開發商以往的項目案例、咨詢其他業主等方式，了解開發商的實力和信譽。

對于開發商而言，盡管8月樓市數據表現不錯，但市場壓力依然存在。宏觀數據顯示，截至8月底，青島新建商品房簽約43471套，成交546.29萬平方米，成交總價 759.87億元；簽約套數、面積和簽約金額較去年同期分別下降3.98%、2.52%和2.7% 。劉興表示：“未來開發商之間的競爭將更加激烈，面臨更多挑戰，分化特征不僅不會減弱，反而會更加明顯。因此，只有不斷進行產品迭代，提高產品力，做好服務，才能在日益激烈的競爭中脫穎而出，否則將被市場淘汰。”

李鵬飛

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