原標(biāo)題：山東房企銷售榜單新鮮出爐

來源：山東商報

原標(biāo)題：山東房企銷售榜單新鮮出爐

來源：山東商報

近日，克而瑞山東正式發(fā)布《2025年1—8月山東省房地產(chǎn)企業(yè)銷售排行榜TOP20》。這份涵蓋銷售金額、銷售面積兩大核心維度的榜單，披露了今年前8個月山東房企的競爭“成績單”。“不同于過往的規(guī)模競賽，今年前8個月房企的業(yè)績表現(xiàn)，更緊密地與城市能級、產(chǎn)品適配度綁定。”長期關(guān)注山東房地產(chǎn)市場的業(yè)內(nèi)人士表示，從榜單呈現(xiàn)的趨勢來看，核心城市的改善型需求仍在釋放，而三四線城市的去化壓力進(jìn)一步凸顯。這一態(tài)勢下，頭部房企加速聚焦核心城市，中小房企則需在細(xì)分領(lǐng)域探索新路徑。

◎文/圖 山東商報·速豹新聞網(wǎng)記者 楊千慧

TOP20撐穩(wěn)基本盤

金茂成跌幅最大頭部企業(yè)

近日，克而瑞山東對外發(fā)布《2025年1—8月山東省房地產(chǎn)企業(yè)銷售排行榜TOP20》，這份聚焦銷售金額與銷售面積兩大核心維度的榜單，為今年前8個月山東房企的競爭表現(xiàn)提供了詳實(shí)的“業(yè)績參照”。據(jù)悉，今年1—8月，山東房地產(chǎn)市場整體維持穩(wěn)定發(fā)展態(tài)勢，但內(nèi)部結(jié)構(gòu)分化明顯。從銷售金額來看，TOP20房企合計銷售額達(dá)到了552.99億元，盡管較去年同期存在1.2%的小幅波動，但考慮到市場整體調(diào)整周期，仍實(shí)現(xiàn)了規(guī)模基本盤的穩(wěn)定。在銷售面積方面，TOP20房企累計銷售面積約為383.73萬平方米，較去年同期微增0.8%，同樣呈現(xiàn)出穩(wěn)中有變的特征。“今年前8個月，山東房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定得益于核心城市需求的支撐以及政策調(diào)控的精準(zhǔn)發(fā)力。”從事房產(chǎn)行業(yè)多年的王強(qiáng)在接受采訪時表示。

在整體穩(wěn)定且結(jié)構(gòu)分化的市場態(tài)勢下，頭部房企的表現(xiàn)成為支撐山東房地產(chǎn)市場規(guī)模基本盤的關(guān)鍵力量。從具體企業(yè)銷售數(shù)據(jù)來看，各頭部房企憑借核心項目的強(qiáng)勁發(fā)力，在競爭中展現(xiàn)出不同優(yōu)勢。其中，中海地產(chǎn)憑借廣泛布局與亮眼項目領(lǐng)跑，旗下華山瓏城項目以15.50億元銷售額居單項目前列，天空之鏡項目則也貢獻(xiàn)13.96億元，彰顯強(qiáng)勁競爭力。此外，海信地產(chǎn)以77.36億元緊隨其后，增速穩(wěn)定，其臻悅、君璽、璟悅?cè)椖亢嫌嬝暙I(xiàn)34.04億元，占企業(yè)總業(yè)績44%；銀豐地產(chǎn)以41.43億元位列第三，旗下玖璽城項目在青島、濟(jì)南兩地表現(xiàn)突出，合計貢獻(xiàn)32.91億元，占企業(yè)總業(yè)績79.4%。

較為關(guān)注的是，中國金茂單月出現(xiàn)負(fù)增長，排名也從第4位降至第5位，金額減少3.32億元，成為跌幅最大的頭部企業(yè)。“從市場情況來看，其下滑或受多重因素疊加影響。”王強(qiáng)認(rèn)為，其中，部分項目布局偏離濟(jì)南、青島等核心城市，未能充分承接持續(xù)釋放的改善需求。同時，產(chǎn)品設(shè)計與當(dāng)下購房者對高品質(zhì)、智能化住宅的需求適配度不足，在競品擠壓下競爭力減弱。然而，與之形成鮮明對比的是龍湖集團(tuán)與中建城發(fā)。龍湖憑借核心城市優(yōu)質(zhì)項目，從第5位升至第4位，銷售額達(dá)34.74億元；中建城發(fā)更從第14位躍至第9位，單月增長5.50億元，成為榜單“黑馬”。“這一差異再次印證，在政策調(diào)控精準(zhǔn)發(fā)力的背景下，貼合核心城市市場需求、優(yōu)化布局與產(chǎn)品，才是房企穩(wěn)住業(yè)績的關(guān)鍵。”王強(qiáng)補(bǔ)充道。

核心“熱”、三四線“冷”

房企層級差距逐漸拉大

值得一提的是，房企間的業(yè)績差異與排名變動，不僅體現(xiàn)在頭部陣營內(nèi)部，更在行業(yè)梯隊間形成顯著鴻溝，進(jìn)一步凸顯出山東房地產(chǎn)市場分化加劇的態(tài)勢。從房企競爭格局來看，頭部房企與腰部、尾部房企之間的差距進(jìn)一步拉大。在銷售金額榜中，中海地產(chǎn)80.39億元與海信地產(chǎn)77.44億元兩大頭部企業(yè)，合計銷售額達(dá)157.83億元，占TOP20房企總銷售額的近三成，相當(dāng)于榜單尾部5家房企銷售額總和的4倍之多。而部分中小房企在榜單中的排名靠后，生存壓力日益增大。如天一仁和，今年前8個月雖有業(yè)績，但與頭部房企差距大，項目資源有限；眾成集團(tuán)銷售面積有數(shù)據(jù)，可銷售金額規(guī)模、全省品牌影響力不足。“我們公司在三四線城市的項目去化困難，資金回籠緩慢，與頭部房企相比，差距實(shí)在太大。”某小型房企負(fù)責(zé)人李先生說道。

事實(shí)上，李先生提到的“三四線城市項目困境”，也恰好印證了區(qū)域市場分化的顯著特征。記者了解到，與中小房企集中布局的三四線城市不同，濟(jì)南、青島作為山東的兩大核心城市，憑借更強(qiáng)的人口吸引力與經(jīng)濟(jì)支撐力，房地產(chǎn)市場活躍度始終保持高位，成為頭部房企的“業(yè)績高地”與中小房企難以觸及的“競爭壁壘”。根據(jù)克而瑞此前發(fā)布的相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，1—8月濟(jì)南商品住宅成交面積336.14萬平方米，青島核心區(qū)項目去化率普遍超70%，而濱州、菏澤等三四線城市頭部房企銷售額不足6億元。以青島銀豐玖璽城為例，單項目銷售額20.45億元，超濱州市TOP1房企業(yè)績3倍多。“核心城市優(yōu)質(zhì)地塊與配套資源，更讓頭部房企形成‘拿地-熱銷-再拿地’的良性循環(huán)，進(jìn)一步拉大與中小房企的差距。”李先生說道。

而這種“核心熱、三四線冷”的區(qū)域分化格局，背后離不開政策與產(chǎn)品兩大維度的推動。據(jù)悉，濟(jì)南、青島聚焦改善需求，推出人才購房補(bǔ)貼、優(yōu)化公積金貸款等政策，直接拉動優(yōu)質(zhì)項目銷售；三四線城市雖有購房補(bǔ)貼、降首付等措施，但受人口外流、需求基數(shù)小影響，政策效果有限。此外，在產(chǎn)品層面，核心城市頭部房企項目主打智能化、綠色化，如中海天空之鏡配備全屋智能與智慧安防，契合改善客群需求；三四線中小房企項目多為剛需毛坯房，戶型、配套競爭力弱，去化周期普遍超長。這種格局既加劇房企業(yè)績分化，也讓區(qū)域發(fā)展不平衡問題更突出。

房企深耕協(xié)同戰(zhàn)略

從產(chǎn)品、布局探索新增長

在市場分化加劇的背景下，頭部房企之所以能在核心城市站穩(wěn)腳跟、持續(xù)領(lǐng)跑，關(guān)鍵在于其構(gòu)建了“品牌信任+ 產(chǎn)品適配+ 布局精準(zhǔn)”的協(xié)同戰(zhàn)略體系，這一體系不僅成為其業(yè)績增長的核心動力，更形成了難以復(fù)制的競爭優(yōu)勢。據(jù)了解，中海的品牌口碑為項目帶來穩(wěn)定客流，精準(zhǔn)拿地與品質(zhì)兌現(xiàn)又反哺品牌影響力；海信的“產(chǎn)品定制化”基于區(qū)域需求洞察，如臻悅項目引入重點(diǎn)學(xué)校實(shí)現(xiàn)開盤去化； 銀豐聚焦“玖璽城”系列，青島項目20.45億元高業(yè)績形成品牌標(biāo)簽，遠(yuǎn)超部分三四線城市頭部房企業(yè)績，進(jìn)一步鞏固核心城市布局優(yōu)勢。

“從房企發(fā)展來看，頭部房企需在‘品牌信任+ 產(chǎn)品適配+ 布局精準(zhǔn)’協(xié)同戰(zhàn)略上持續(xù)發(fā)力，同時探索新增長路徑。”有業(yè)內(nèi)人士表示，品牌信任建設(shè)中，如中海、萬科等房企已展開實(shí)踐。除線下體驗活動外，部分房企正嘗試搭建數(shù)字化服務(wù)平臺，開發(fā)業(yè)主專屬APP，整合物業(yè)服務(wù)、社區(qū)社交、生活服務(wù)等功能，通過線上渠道快速響應(yīng)業(yè)主需求，將品牌信任轉(zhuǎn)化為長期服務(wù)價值。同時，在產(chǎn)品定制化方面，如龍湖、招商蛇口等房企開始引入AI技術(shù)分析客群需求數(shù)據(jù)，精準(zhǔn)定位不同群體居住偏好，針對特定人群集中區(qū)域，在新項目中增加專屬功能空間，提升產(chǎn)品競爭力。而在布局層面，不少房企在拓展城市圈時，也計劃聯(lián)動核心城市交通樞紐打造“TOD+高端住宅”模式，在交通節(jié)點(diǎn)周邊布局適配項目，依托交通優(yōu)勢吸引客群，并整合商業(yè)、教育配套形成生活圈，探索新的布局方向。

實(shí)際上，頭部房企這套聚焦“服務(wù)升級、產(chǎn)品迭代、布局優(yōu)化”的戰(zhàn)略調(diào)整邏輯，并非憑空制定，而是深度契合了山東房地產(chǎn)市場的未來走向。據(jù)了解，山東房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出“分化加劇、結(jié)構(gòu)優(yōu)化”趨勢。其中，濟(jì)南、青島核心區(qū)仍是改善型需求主戰(zhàn)場，政策向人才安居、品質(zhì)住宅傾斜，高端智能化項目占比將提升，青島嶗山、濟(jì)南CBD等區(qū)域或涌現(xiàn)更多融合綠色建筑、智慧社區(qū)的標(biāo)桿項目，推動核心城市房價穩(wěn)中有升。“頭部房企品控與交付能力成消費(fèi)者購房核心考量，推動行業(yè)從‘規(guī)模競爭’轉(zhuǎn)向‘品質(zhì)競爭’。”有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這一趨勢將促使更多房企重新調(diào)整發(fā)展重心，把資源向產(chǎn)品打磨與服務(wù)優(yōu)化傾斜，以適配市場需求的變化。

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